賃貸物件で入居者の契約違反が発生した際の適切な対応方法とは

賃貸物件への入居は、法的には、賃貸物件を所有している所有権者オーナーとの間の賃貸借契約の締結が必要です。

賃貸借契約は、民法に明記される契約であり、また、借地借家法の適用を直接受ける契約です。

そのため、所有者（賃貸人）と入居者（賃借人）は相互に契約上の義務を遵守し、また、契約の上の義務に従う必要があります。

このページでは、賃貸物件で入居者の契約違反が発生した際の適切な対応方法についてご紹介します。

賃貸物件で入居者の契約違反が発生した際の適切な対応方法

賃借人の契約違反の内容としては、典型的には、賃料の不払い、無断転貸（所有者の許可を得ることなく第三者に不動産を賃貸すること）、用法順守義務違反（不動産の利用方法に関する義務に違反すること）などが挙げられます。

では、これらの義務違反が発生した場合、どのような解決方法があるのでしょうか。

賃貸物件の入居者が契約違反を行った場合、オーナー側は速やかに適切な対応を行う必要があります。

以下に、契約違反が発生した際の適切な対応方法について説明します。

①入居者に直接対応する

契約違反が、損害賠償請求や契約解除の対象になりますが、いきなり法的責任を追及するのではなく、契約違反を行った入居者に直接対応する必要があります。

まずは、入居者に対して契約違反があった旨を伝え、改善を促します。

賃貸借契約はとくに、賃貸人と賃借人の長期に渡る信頼関係を土台とする契約類型であるため、いきなり法的責任を提示するのではなく、任意に解決を図ることができなそうな場合になって初めて法的罰則等の提示を行うことが有効といえます。

②証拠を収集する

入居者が契約違反を行っている場合、証拠を収集することが重要です。

証拠があれば、入居者に対して適切な処置を取ることができます。

また、訴訟という舞台を念頭に置いた場合、訴訟においては、事実の認定は証拠によって行う（契約違反に該当する事実も、争いがある場合、証拠がなければ認定することができず、訴訟においては契約違反を認めてもらえません）ため、例えば、トラブルがあった場合には、メールのやり取りや通話履歴、写真、賃料の支払い等を催告する内容証明郵便などを保存しておくことが有効です。

③法的措置を取る

契約違反が重大な場合、入居者に対して法的措置を取ることができます。

具体的には、法的に契約解除を行い、入居者を退去させることが可能です。

また、賃貸人に損害が生じた場合、因果関係が認められる限りにおいて損害賠償請求を行うことができます。

もっとも、賃貸借契約は上述の通り、長期の継続的信頼関係を念頭に置く契約であるため、また、賃借人は居住の用に使っているなど、生活における主要な部分に用いていることが多いため、簡単に契約を解除することはできません。

すなわち、契約義務違反が、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊したものと認められることが求められます。

契約義務違反の程度がはなはだしい場合や、長期間にわたって違反しているような場合や、契約違反を正当化し得る理由がないような場合（例えば、無断転貸において、転借人が賃借人の親族である場合・使用形態に変更がない場合・やむにやまれぬ事情による場合など）が挙げられます。

不動産問題にお困りの方は紫葵法律事務所までご相談ください

賃貸借契約においては、遵守するべき事項が多くあり、これに違反するというトラブルが非常に多くなっています。

程度の軽重に差はあれど、基本的にはこれらに対する対応の方法は同一で、任意の解決を求め、これと並行して証拠を集め、強制的に解決するために訴訟を提起するという流れになります。

訴訟においては専門的な知識が必要となることはもちろんですが、訴訟の前段階から紛争解決のために何をするべきか、専門家である弁護士に依頼をすることが重要といえます。

紫葵法律事務所では、不動産トラブルについてのご相談を承っております。

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