突然、不動産の立ち退き請求されたときの対処法

■立ち退き請求と法律
不動産の賃貸借契約では、貸主は借主に不動産を使用収益させる義務を負っています。そのため、貸主が借主に立ち退き請求をするためには、賃貸借契約が終了していることが必要となります。賃貸借契約の終了原因には、以下のものがあります。

〇期間満了・解約申し入れ
賃貸借契約を締結する際には、契約期間を定めるのが一般的です。しかし、契約締結時に定めた契約期間が経過したからといって、直ちに契約関係が終了するわけではありません。

例えば建物の賃貸借契約では、①期間満了の1年前から6カ月前までの間に当事者が更新拒絶の通知をしないときや、②期間満了後も借主が建物の使用を継続し、貸主が遅滞なく異議を述べないときは、契約が更新されたものとみなされます。

これに対し、更新拒絶の通知があったときは期間満了とともに契約終了となります。また、貸主が解約申し入れをしたときは、申し入れから6カ月後に契約終了となります。期間満了や解約申し入れが認められるためには正当事由が必要とされています。

〇賃貸借契約の解除
借主は、借主が重大な義務違反をした場合に限り、契約を解除することができます。

例えば、借主が賃料を滞納している場合や、契約時に定めたのとは異なる用途で不動産を使用している場合には、義務違反が認められます。ただし、契約の解除が認められるためには、そのような義務違反が当事者間の信頼関係を破壊すると認められることが必要となります。

■具体的な対処法
〇立ち退き請求の根拠を確認する
立ち退き請求を行う際には、立ち退きの時期やその根拠を記載した書面を交付するのが一般的です。借主としては、この書面を読んで相手方の請求の根拠を把握することになります。

立ち退き請求に法律上の根拠があるのかどうかについて、自分で判断するのは容易ではありません。そのため、現在の不動産に住み続けたい場合や、立退料などの条件面で交渉したいときは、一度弁護士に相談して見通しを立てることをおすすめします。

〇立ち退き交渉
立ち退き交渉では、立ち退き要求に応じるか否かや、立退料の金額が争点になります。ただし、相手方の立ち退き要求に法律上の根拠がある場合には、立ち退き要求自体には応じざるを得ないこととなります。

立退料が請求できるのは、更新拒絶や解約申し入れによって立ち退き要求が行われている場合です。これに対して、借主の債務不履行により契約が解除されるケースでは、立退料を請求することはできません。

立退料の交渉では、相手方の立ち退き要求の本気度のほか、貸主による不動産利用の必要性、契約締結の経緯、利用状況等の事情をふまえて、現実的な提案を行うことが重要になります。弁護士に交渉を依頼すれば、豊富な知識と経験を活かして借主の権利を最大限実現することができます。

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