更新料の支払い義務はあるか

■更新料とは？
不動産の賃貸借契約では、2年程度の契約期間が定められることが多くなっています。そして、この期間が終わってからも契約を継続したい場合に、借主が家賃とは別に支払う料金のことを、更新料といいます。

更新料の有無や相場については地域的な特色が現れており、首都圏や京都では更新料がある物件が多いのに対し、京都を除く関西圏では更新料のない物件が多くなっています。更新料の金額は賃料1か月分とされていることが多いですが、1カ月未満とされる物件や、2か月分程度とされている物件もあります。

更新料には契約を延長するための料金としての意義もありますが、賃料の補充や前払いとしての意義もあり、複合的な性格をもつものと考えられています。

■借主に更新料の支払義務はあるのか？
借主の義務内容は、原則として、当事者の締結した契約にしたがって決まります。そのため、更新料の支払いについても合意した借主は、契約を延長したい場合、合意した金額で更新料を支払わければならないのが原則となります。

しかし、①消費者の義務を加重し、かつ、②信義則に反して消費者の利益を一方的に害する契約条項は、無効とされます（消費者契約法10条）。

更新料支払特約の有効性が争われた事案で、最高裁は、一般に更新料支払特約は消費者の義務を加重するものであると認定し、①の要件に該当すると判断しました。他方、その事案において信義則違反は認められないとして、②の要件には該当しないと判断しました。

したがって、更新料支払特約は有効とされることが多いと考えられますが、当事者間の交渉力の格差が大きい等、②の要件を満たす事例であれば、更新料支払特約が無効とされて支払い義務が否定される余地もあります。

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