賃貸住宅における原状回復費用｜借主はどこまで負担するべき？

原状回復義務とは、住居の賃貸借契約を締結し、その契約終了又は途中解約する際に、借主が部屋に設置した物を取り除いて部屋を返還する義務のことをいいます。

そして、原状回復すべきものの範囲としては、契約前の状態に戻して返す必要はありません。通常、部屋に借主が住み続ければ、経年で劣化・消耗していくのは当然であるため、その消耗によって価値が減少した分については貸主の負担となります。

とはいえ、どこまでが通常の経年劣化・消耗として貸主の負担になるのか、どこからが借主の負担となるのか明確に区別することは困難です。そこで、1998年に国土交通省（旧・建設省）は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しました。このガイドラインによって、原状回復の定義やその範囲、「通常の使用」を具体例とともに説明され、トラブルを予防する効果や解決に向けた方針が明らかになりました。

上記ガイドラインでは、原則として、貸主側の負担になるのは、故意・過失ではなく経年劣化・消耗によって生じた劣化汚損のみとされています。具体的には、破損や紛失がない鍵の取替え、経年劣化による設備・内装を稼働によって生じた汚損、ふすま等の自然変色、地震・台風などの自然災害による破損等が挙げられます。

一方で、上記ガイドラインによって、借主側の負担とされているのは、借主の故意や過失によって生じた破損や汚損などです。

具体的には、貸主が鍵を紛失したことによる鍵の取替え、適切な態様ではない方法によって使用したことによる汚損等、ペットを飼ったことによる汚損、壁への釘穴、ネジ穴については、貸主側の費用負担となります。

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