賃貸物件の設備不良｜大家さんが直してくれない場合の対処法

大家さんと賃貸借契約を締結し、賃貸物件の引き渡し受けた場合で、賃貸物件に設備不良があると、借主としては、設備不良を直すよう求めたいのが通常といえます。

賃貸借契約の対象となっている賃貸物件について、契約不適合があると判断された場合、すなわち、実際に受け取った賃貸物件の内容が契約締結時に合意されていた賃貸物件の内容に質や量の面で足りていない場合には、賃貸人に対して、追完請求として設備不良部分の修繕を求めることができます。

では、大家さんが対応してくれない場合にはどうすればよいのでしょうか。

このページでは、賃貸物件の設備不良の修繕を大家さんが対応してくれない場合の対処法についてご紹介します。

大家さんが対応してくれない場合の対処法

大家さんが修繕に対応してくれない場合には以下のような対処を行うことを検討することとなります。

• 賃料減額請求

賃貸借契約の賃料は、契約内容通りの賃貸物件の引き渡しがあり、これを使用収益することが前提となっています。

そのため、契約に適合しない賃貸物件を引き渡されても、契約適合通りの賃料を引き渡すことを強制することはできません。

そこで、①修繕を行うように大家さんに催告をし、相当期間が経過しても修繕がないとき、あるいは、②大家さんの修繕に対応しない意思が明白な場合には催告することなく、賃料の減額を請求することができます。

• 損害賠償請求

契約不適合責任は、債務不履行の一種であり、原則通り損害賠償請求をすることは妨げられません。

契約不適合があったことによって、損害を被った場合、例えば、雨漏りによって家具家電が損傷された場合などには、この修理費用・購入費用を請求することができます。

これを、損害賠償請求といいます。

損害賠償請求は、前述の修理請求や賃料減額請求と併存するもので、仮に修繕があったとしても、それ以前に被った損害に関しては請求することができます。

• 契約解除

契約不適合についての修繕が行われないこと、あるいは修繕が不可能であることから、賃貸借の目的を達成することができない場合があります。

その場合には賃貸借契約そのものを解除したいと考えることもあるでしょう。

そこで、契約不適合の内容が、社会通念に照らして軽微なものといえない場合には、契約解除を行うことができます。

この解除は、修繕の催告から相当期間経過後、あるいは修繕を行うことができない場合であることが求められます。

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賃貸物件に設備不良があり、これが契約不適合にあたる場合には、以上のような請求を検討することとなります。

注意しなければいけないのは、設備不良が契約不適合であることです。

すなわち、入居後に発生した設備不良に関しては、契約不適合にならない可能性が高いといえます。

また、そもそも契約の内容になっていなかった部分の設備不良は、契約に適合していないといえないため、契約不適合にあたりません。

加えて、大家さんが任意に減額や損害賠償請求等に応じてくれれば問題ありませんが、トラブルに発展する場合も多いといえます。

法律の専門家であり、交渉に長けた弁護士に相談をすることで、借主としてどのような権利を有しているのか、大家さんとどのように交渉すればよいのか、最終的な訴訟に発展することまで考えて、証拠の収集活動など行うことも期待できるため、借主の権利を守るためには、早めに弁護士に相談することをお勧めします。

紫葵法律事務所では、不動産トラブルをはじめとして様々な法律相談を承っております。

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